Overweeg je een vakantiehuis, een tweede woning of een pand om te verhuren? Dan is 2026 het jaar om te kopen. De overdrachtsbelasting voor woningen die niet je hoofdverblijf worden, gaat omlaag van 10,4 procent naar 8 procent. Op een huis van 400.000 euro scheelt dat 9.600 euro, geld dat je anders kwijt was aan de notaris en de Belastingdienst.
Van 10,4 naar 8 procent
De Belastingdienst werkt met drie tarieven voor overdrachtsbelasting. Koop je een woning waar je zelf langere tijd in gaat wonen, dan betaal je 2 procent. Dat tarief blijft ongewijzigd. Voor overige woningen, zoals een vakantiehuis, een woning voor een studerend kind of een pand dat je gaat verhuren, gold tot en met 2025 een tarief van 10,4 procent. Vanaf 1 januari 2026 daalt dat naar 8 procent. Overig onroerend goed, denk aan bedrijfspanden, kantoren en grond, blijft op 10,4 procent staan.
De verlaging staat gewoon in het Belastingplan 2026 en is al definitief, niet iets wat nog door de Tweede en Eerste Kamer moet. Je hoeft dus niet te wachten tot het zeker is, je kunt er nu al mee rekenen bij je aankoop.
Wat scheelt het precies in euro's
Reken het zelf even mee. Koop je een vakantiewoning van 400.000 euro, dan betaalde je in 2025 nog 41.600 euro overdrachtsbelasting. In 2026 is dat 32.000 euro. Een besparing van 9.600 euro, zonder dat je iets anders aan de aankoop verandert. Bij een beleggingspand van 250.000 euro gaat het om 6.000 euro minder belasting. Hoe duurder het pand, hoe groter het verschil in absolute euro's, al blijft het percentage natuurlijk hetzelfde.
Dat is meteen ook de reden dat beleggers in huurwoningen nu scherper rekenen. Een lagere aankoopdrempel betekent een iets snellere terugverdientijd, zeker gecombineerd met de huren die de afgelopen jaren zijn gestegen.
Voor wie geldt het lage tarief wel en niet
Het 8 procent-tarief geldt voor alle woningen die niet je eigen hoofdverblijf zijn. Denk aan een tweede huis aan de kust, een appartement dat je aan je studerende zoon of dochter verhuurt, of een rijtjeshuis dat je als investering aanschaft en vervolgens verhuurt. Ga je de woning zelf bewonen, dan val je gewoon onder het 2 procent-tarief, zoals altijd al het geval was.
Let op de bijzondere regel als je de woning binnen zes maanden weer doorverkoopt aan iemand die er ook niet zelf gaat wonen. De Belastingdienst verrekent dan de eerder betaalde 8 procent met de belasting die de nieuwe koper moet afdragen, zodat er niet dubbel wordt geheven. Voor de gewone particuliere koper die een tweede huis voor langere tijd aanhoudt, is dat niet relevant.
Een veelgebruikte route is dat ouders een woning kopen voor een kind dat gaat studeren, bijvoorbeeld in Groningen of Utrecht, en die woning op hun eigen naam zetten. Omdat de ouders er zelf niet gaan wonen, viel dat altijd al onder het hoge tarief, en dus profiteren ze straks ook van de verlaging naar 8 procent. Zet je de woning wel op naam van het kind en voldoet dat kind aan de leeftijds- en bewoningsvoorwaarden, dan kan juist de startersvrijstelling van toepassing zijn. Welke route voordeliger uitpakt, hangt af van de koopsom en van wie uiteindelijk de hypotheek afsluit.
De startersvrijstelling gaat ook omhoog
Koop je zelf je eerste huis en ben je jonger dan 35 jaar? Dan betaal je helemaal geen overdrachtsbelasting, mits je er zelf gaat wonen. De grens waartot die vrijstelling geldt, stijgt van 525.000 euro in 2025 naar 555.000 euro in 2026. Kost de woning meer dan dat bedrag, dan geldt de vrijstelling niet, ook niet voor het deel tot 555.000 euro. Je betaalt dan over het hele bedrag het gewone tarief.
Deze startersregel staat los van de verlaging voor tweede woningen, maar beide wijzigingen laten zien dat de regels rond de aankoop van een huis volgend jaar flink verschuiven. Twijfel je over je maximale hypotheek nu de NHG-grens naar 470.000 euro stijgt, dan is dit een goed moment om je volledige financieringsplaatje opnieuw te bekijken.
Wat dit betekent voor je aankoopplannen
Heb je al langer een tweede huis of beleggingspand op het verlanglijstje staan, dan is uitstel tot na 1 januari 2026 de slimste keuze als dat voor jou haalbaar is. Teken je nog in 2025, dan betaal je het oude, hogere tarief, en dat verschil loop je niet meer in. Houd bij de financiering ook rekening met de strengere regels rond de aflossingsvrije hypotheek, want banken kijken bij een tweede woning extra kritisch naar je leencapaciteit.
Ben je van plan de woning als belegging aan te houden, dan speelt ook je vermogen in box 3 een rol bij de jaarlijkse belasting die je erover betaalt. Nu de nieuwe box 3-wet opnieuw is uitgesteld, blijft het huidige forfaitaire stelsel voorlopig van kracht, dus reken dat ook even door voordat je tekent bij de notaris. Een lagere overdrachtsbelasting is mooi, maar de jaarlijkse belastingdruk op je tweede huis bepaalt uiteindelijk of de investering zich terugbetaalt.