Wie dit jaar een nieuwe hypotheek afsluit of een bestaande wil aanpassen, krijgt te maken met strengere regels. Rabobank, ABN AMRO en ING beperken de aflossingsvrije hypotheek tot maximaal 30 procent van de woningwaarde. Dat was vijftig procent. Voor wie bijhoudt wat er op de hypotheekmarkt speelt, is dit een van de grootste wijzigingen van de afgelopen jaren.
Wat is een aflossingsvrije hypotheek?
Een aflossingsvrije hypotheek betekent dat je maandelijks alleen rente betaalt - geen aflossing. De schuld zelf blijft gedurende de looptijd precies gelijk. Dat klinkt aantrekkelijk: lage maandlasten, meer ruimte in je budget. Maar aan het einde van de looptijd staat er nog steeds dezelfde schuld als bij het afsluiten.
In Nederland was dit lange tijd populair, zeker bij huiseigenaren met overwaarde. Lage lasten, en bij verkoop van de woning wordt de schuld toch afgelost. Dat redenement hield stand zolang de woningprijzen stegen - maar de risico's bij een dalende markt zijn aanzienlijk.
Wat verandert er precies?
De nieuwe grens ligt op 30 procent van de woningwaarde, met een absoluut maximum van 150.000 euro voor woningen tot 1 miljoen euro. Dat is een flinke stap terug vergeleken met de vroegere 50 procent.
De banken voerden de wijziging gefaseerd in. Rabobank ging op 11 mei 2026 als eerste van de grote drie van start. ABN AMRO en Florius volgden per 1 juni. ING sluit de rij: vanaf 23 juli 2026 geldt ook daar het 30-procentplafond.
Ter illustratie: bij een woning van 400.000 euro kun je straks nog maximaal 120.000 euro aflossingsvrij financieren. Vroeger was dat 200.000 euro. Het resterende deel van de hypotheek moet annuïtair of lineair worden afgelost - wat een hogere maandlast oplevert, maar ook betekent dat de schuld daadwerkelijk slinkt.
Waarom gaan de banken hier nu toe over?
De Nederlandsche Bank (DNB) waarschuwt al jaren voor de risico's van aflossingsvrije hypotheken. De kern van het probleem: zolang de woningmarkt goed draait, valt het mee. Maar daalt de woningwaarde, dan staat een huishouden met een grote aflossingsvrije hypotheek al snel 'onder water' - de schuld is dan groter dan de waarde van het huis.
Bovendien loopt een groot deel van de aflossingsvrije hypotheken die in de jaren negentig en begin jaren nul werden afgesloten de komende jaren af. Als die huishoudens dan niet kunnen herfinancieren, kunnen de problemen zich snel opstapelen.
Rabobank sprak er openlijk over: ook de Europese Centrale Bank (ECB) stuurt op het terugbrengen van dit risico. De banken volgen dat signaal nu stap voor stap op. Meer achtergrond over de risico's van hoge hypotheekschulden staat ook in het rapport van De Nederlandsche Bank over hypotheekschulden.
Wie merkt er nu iets van?
Ben je bestaand klant en loopt je hypotheek ongewijzigd door? Dan verandert er in principe niets. Banken raken niet aan lopende constructies. Je maandlasten blijven gelijk en je aflossingsvrije deel blijft staan.
Wil je je hypotheek verhogen, oversluiten of aanpassen? Dan gelden de nieuwe regels direct. Verlenging zit in een grijs gebied: wie zijn bestaande aflossingsvrije hypotheek bij dezelfde bank verlengt, mag het huidige aflossingsvrije deel doorgaans behouden - maar niet verhogen. Dit verschilt per aanbieder, dus vraag dit altijd na bij je hypotheekadviseur.
Starters en doorstromers die nu een nieuwe hypotheek aanvragen, merken de maatregel het sterkst. Een groter deel van de maandlasten gaat voortaan naar verplichte aflossing. Zoek je een hypotheek die past bij jouw situatie? Lees dan ook ons artikel over hoe je een hypotheek op maat kiest.
Wat kun je nu het beste doen?
Een paar concrete stappen voor wie met een aflossingsvrije hypotheek te maken heeft:
- Check je huidige verhouding. Hoeveel procent van je woningwaarde is aflossingsvrij? Zit dat boven de dertig procent, dan loop je bij een volgende aanpassing tegen beperkingen aan.
- Overweeg eerder te oversluiten. Wil je je hypotheek toch herzien? Doe dat dan vóór de nieuwe regels bij jouw bank ingaan. Dat geeft je meer vrijheid in de structurering.
- Vraag een onafhankelijk adviseur. De nieuwe regels gelden voor nieuwe situaties, maar elk geval verschilt. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan precies vertellen wat de gevolgen zijn voor jouw situatie.
- Kijk naar belastingvoordelen. Rente op een annuïtaire of lineaire hypotheek is aftrekbaar in box 1. Op het aflossingsvrije deel (afgesloten na 2013) geldt die aftrek niet. Als je toch meer gaat aflossen, is het slim dit fiscaal goed in te richten.
Ben je ook benieuwd hoe groot de kloof is tussen wat de grootbanken aan spaarrente bieden en wat er elders mogelijk is? Lees dan waarom je grootbank je veel te weinig spaarrente geeft.
Wat dit betekent voor de Nederlandse huizenmarkt
De maatregel heeft ook bredere gevolgen. Doordat meer huizenkopers verplicht gaan aflossen, stijgen de maandlasten bij vergelijkbare leenbedragen. Dat drukt de maximale leencapaciteit voor een deel van de kopers iets omlaag.
DNB heeft bovendien gewaarschuwd dat het verruimen van leennormen juist leidt tot hogere schulden en oplopende huizenprijzen. De toezichthouder stuurt bewust de andere kant op: minder ruimte voor constructies die de schuld jarenlang op peil houden. Of dat de woningmarkt merkbaar zal afkoelen, valt te bezien. Maar voor wie dit jaar nog een hypotheek aanvraagt of wil oversluiten, is het verstandig de nieuwe maxima goed mee te nemen in je berekeningen - en je adviseur te vragen wat dit concreet voor jouw situatie betekent.